Überblick
Immobilien in Dubai und Abu Dhabi als Kapitalanlage
Ausländer können in beiden Emiraten Wohneigentum erwerben, ohne dort zu wohnen. Ob eine Immobilie als Kapitalanlage trägt, entscheidet sich aber nicht am Markt insgesamt, sondern am einzelnen Objekt: am Einstiegspreis im Vergleich zu tatsächlichen Transaktionen, an den laufenden Kosten, am künftigen Angebot in der Lage, am Bauträger und am Ausstieg.
Sinnvoll ist das für Anleger, die Kapital über Jahre binden können, die Bindung des Dirham an den US-Dollar in ihre Rechnung aufnehmen und die Prüfung nicht dem Prospekt überlassen. Diese Seite ordnet die Fragen in der Reihenfolge, in der sie sich vor einem Kauf stellen, und führt jeweils zur ausführlichen Antwort.
01
Eigentum
In den als Freehold ausgewiesenen Gebieten erwerben Ausländer volles, unbefristetes Eigentum. Eingetragen wird es beim Register des jeweiligen Emirats, in Dubai beim Dubai Land Department. Ein Wohnsitz oder Aufenthaltstitel in den VAE ist dafür nicht nötig.
02
Off-Plan oder Bestand, Apartment oder Townhouse
Off-Plan heißt Kauf vor Fertigstellung, meist mit gestrecktem Zahlungsplan und niedrigerem Einstieg, dafür mit Fertigstellungs- und Terminrisiko. Ein Bestandsobjekt bringt sofort Miete und lässt sich vorher ansehen, kostet in der Regel aber mehr. Es sind zwei verschiedene Geschäfte mit unterschiedlichem Risikoprofil, keine zwei Varianten derselben Anlage.
Dasselbe gilt für die Objektart: Entscheidend ist nicht, ob Apartment oder Townhouse, sondern das Verhältnis von Einstiegspreis, laufendem Ertrag, künftigem Angebot und Ausstieg.
03
Was ein Kauf kostet
In Dubai gehen 4 % des Kaufpreises als Übertragungsgebühr an das Dubai Land Department, dazu kommen Registrierungsgebühren. In Abu Dhabi sind es 2 %. Eine Maklerprovision zahlen Sie als Käufer nur beim Kauf einer Bestandsimmobilie, marktüblich 2 %. Beim Off-Plan-Kauf trägt sie der Bauträger.
Laufend kommen die jährlichen Service Charges des Gebäudes hinzu. Sie schwanken zwischen vergleichbaren Objekten erheblich und gehören in jede Renditerechnung.
04
Mietrendite, realistisch gerechnet
Zwischen beworbener Bruttorendite und dem, was beim Eigentümer ankommt, liegen Service Charges, Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung. Und selbst die Nettorendite bildet die Wertentwicklung nicht ab: Eine Immobilie mit 5 % kann über Jahre besser abschneiden als eine mit 8 %.
Auf der Marktseite stehen Bruttorenditen je Lage, jeweils mit Quelle und Stichprobe.
05
Zahlungsplan und Kapitalbindung
Gestreckte Raten senken den Kapitaleinsatz zu Beginn, binden aber auch: Wer vorzeitig aussteigen will, steht dem Plan gegenüber, nicht dem Markt. Verzögerungen sind im Off-Plan-Geschäft eher Regel als Ausnahme. Was dann gilt, steht im Vertrag, und der sollte vor der Unterschrift gelesen sein, nicht danach.
06
Lage
Eine Lage ist kein Etikett, sondern eine Summe aus Nachfrage, künftigem Angebot, Anbindung und Mieterschaft. Bevölkerungswachstum ist ein starkes Fundament, aber erst zusammen mit dem Angebot eine Investmentaussage. Eine angekündigte Metrolinie ist ein Verkaufsargument, als Kaufargument aber oft schon im Preis enthalten.
Auf den Lagenseiten steht je Lage ein Urteil, für wen sie passt und für wen eher nicht.
07
Bauträger
Beim Off-Plan-Kauf ist der Bauträger Teil des Risikos. Ein großer Markenname sagt wenig über Einstiegspreis, Service Charges oder Wiederverkaufswert. Prüfen lassen sich Zulassung, gelieferte Projekte, Übergabetermine, Zustand älterer Anlagen und deren Preise im Zweitmarkt.
08
Markt und Risiken
Der Markt ist selektiver geworden: Transaktionswerte und Preisentwicklung laufen nicht mehr gleichmäßig in dieselbe Richtung. Das größte Risiko liegt selten im Gesamtmarkt, sondern im künftigen Angebot der eigenen Community.
Dazu kommt die Währung: Der Dirham ist an den US-Dollar gebunden. Wer in Euro rechnet, trägt also das Verhältnis von Dollar zu Euro.
09
Kauf aus der Ferne
Die meisten Schritte lassen sich aus dem Ausland erledigen, einige über eine Vollmacht. Ein Konto vor Ort ist für den Kauf selbst oft nicht zwingend, für alles danach aber schon, und die Eröffnung dauert länger als erwartet. Den größten Hebel hat die Übergabe: Vor der Abnahme haben Sie ein Druckmittel, danach nur noch eine Bitte.
10
Steuern, Rückführung und Nachlass
Die VAE erheben keine persönliche Einkommensteuer auf Mieterträge. Was darüber hinaus zu versteuern ist, richtet sich nach Ihrem steuerlichen Wohnsitz und gehört in die Hand Ihres Steuerberaters.
Geld zurückzuführen scheitert selten an einem Verbot, sondern an Nachweisen, die niemand gesammelt hat. Und für Vermögen in den Emiraten greift nicht selbstverständlich das Erbrecht Ihres Wohnsitzlandes. Ein registriertes Testament regelt das, und das gehört vor den Kauf.
11
Aufenthalt
Ein Visum gibt es mit dem Kauf nicht automatisch. Ab bestimmten Investitionssummen bestehen Investoren- und Golden-Visa-Optionen mit eigenen Voraussetzungen, und die Bedingungen ändern sich. Ein Aufenthaltstitel ist außerdem nicht dasselbe wie ein steuerlicher Wohnsitz.
Vor dem Kauf: das Prüfraster
Die zwölf Punkte, die ich mit jedem Mandanten durchgehe, stehen gesammelt im Leitfaden. Er ist als Prüfraster gedacht, nicht als Verkaufsunterlage.
Wenn Sie ein konkretes Vorhaben einordnen möchten: Das Erstgespräch ist kostenfrei und kein Projekt-Pitch.