Service Charges — die Zahl, die jede Renditerechnung entscheidet
Kaufpreis und Miete stehen in jedem Exposé. Die Position, die über Ihre tatsächliche Rendite entscheidet, steht dort selten — und schwankt zwischen vergleichbaren Objekten um ein Vielfaches.
Wer in Dubai eine Wohnung kauft, bekommt zwei Zahlen genannt: den Kaufpreis und die erzielbare Miete. Aus beiden lässt sich eine Bruttorendite errechnen, und die klingt in aller Regel gut.
Sie ist nur leider nicht die Zahl, die Ihr Geld verdient.
Was Service Charges sind
Service Charges sind die jährlichen Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes, umgelegt auf die Eigentümer. Sie decken Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit, Versicherung, Verwaltung sowie den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen — Pool, Fitnessbereich, Lobby, Grünflächen.
Berechnet werden sie pro Flächeneinheit und jährlich von der Aufsichtsbehörde genehmigt. Anders als in Deutschland lassen sie sich nicht auf den Mieter umlegen: Sie trägt der Eigentümer.
Warum die Spanne so groß ist
Zwei Wohnungen gleicher Größe, in benachbarten Gebäuden, mit fast identischer Miete — und trotzdem völlig unterschiedliche Nettorenditen. Der Unterschied liegt fast immer hier.
Treiber sind:
- Ausstattungsgrad der Gemeinschaftsflächen. Ein beheizter Infinity-Pool auf dem Dach, Concierge rund um die Uhr und ein Kinosaal kosten jedes Jahr Geld. Immer.
- Alter und Bauqualität. Gebäude mit Mängeln aus der Bauphase verbrauchen dauerhaft mehr Instandhaltung.
- Größe der Anlage. Kosten verteilen sich in einem Gebäude mit vierhundert Einheiten anders als in einer Anlage mit sechzig.
- Qualität der Verwaltung. Auch die schwankt erheblich.
Wie Sie es prüfen
Fragen Sie vor dem Kauf drei Dinge ab:
- Den genehmigten Satz des laufenden Jahres — pro Quadratfuß, schriftlich.
- Die Entwicklung der letzten drei Jahre. Ein Satz, der jährlich deutlich steigt, wird das weiter tun.
- Ob Rücklagen gebildet wurden. Fehlen sie, kommt die nächste größere Instandsetzung als Sonderumlage.
Die dritte Frage stellt fast niemand. Sie ist die wichtigste.
Was daraus folgt
Rechnen Sie nie mit der Bruttorendite. Ziehen Sie ab: Service Charges, Verwaltungskosten, eine realistische Leerstandsquote und eine Rücklage für Instandhaltung in der Wohnung selbst.
Was dann übrig bleibt, ist die Zahl, über die es sich zu reden lohnt. Sie liegt regelmäßig spürbar unter dem, was im Verkaufsgespräch stand — und genau deshalb steht sie dort nicht. Warum eine hohe Bruttorendite deshalb in die Irre führt: Warum 8 % nicht automatisch besser sind als 5 %.
Weiter prüfen
Wenn Sie das auf ein konkretes Vorhaben anwenden wollen, ordne ich es gern ein, oder Sie gehen die zwölf Punkte vor einem Kauf selbst durch.
