Dubai
Downtown Dubai
Prime · Etabliert
Prime-Adresse mit der höchsten Wiedererkennung. Bezahlt wird die Adresse, nicht die Rendite.
- Kaufpreis je m², Median
- AED 29.420
- Bruttorendite
- 5,0 %
- Im Bau
- 4.989 Einheiten
Property Advisor · Dubai & Abu Dhabi
Immobilien in Dubai und Abu Dhabi — bewertet wie Investments, nicht verkauft wie Produkte.
Ich begleite deutschsprachige Investoren beim Aufbau und der Optimierung von Immobilienportfolios in den VAE. Ausgangspunkt sind Kapitalziel, Zeithorizont und Exit — nicht das Projekt, das gerade vermarktet werden soll.
- Persönliche Transaktionen
- 206
- Persönliches Transaktionsvolumen
- AED 332,3 Mio.
- RERA registriert
- BRN 56925
Keine Team- oder Unternehmenszahlen.
Vorgehen
Vom Kapitalziel zur konkreten Immobilie.
Eine Entscheidung beginnt nicht beim Projekt, sondern beim Ziel. Erst daraus ergibt sich die Immobilie.
Das Ergebnis der ersten Phase ist ein Plan — kein Objektvorschlag.
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Phase 01
Zielklärung
Kapitalrahmen, Investmentziel, Zeithorizont, Cashflow-Anforderung und Exit werden zuerst definiert. Am Ende steht eine ehrliche Einschätzung — auch die, dass weder Dubai noch Abu Dhabi zu Ihrem Vorhaben passen.
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Phase 02
Strategie
Aus Ziel und Risikoprofil entstehen Markt-, Lagen- und Assetklassenstrategie.
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Phase 03
Auswahl & Due Diligence
Projekte, Preise, Entwickler, Supply, Kosten, Rendite und Exit werden vergleichbar geprüft.
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Phase 04
Kauf & Umsetzung
Transaktion, Administration, Übergabe und relevante Spezialisten werden koordiniert.
Was ich dabei übernehme.
Portfolio & Strategie
Zielklärung, Budgetstruktur und Streuung über Lagen, Objekttypen und Fertigstellungszeitpunkte — für die Kapitalanlage wie für die Eigennutzung.
Auswahl & Prüfung
Vorauswahl nach Ihren Kriterien, Einordnung von Entwickler, Lage und Zahlungsplan, Abgleich mit tatsächlichen Transaktionsdaten statt mit Broschürenversprechen.
Transaktion & Übergabe
Reservierung, Vertragsprüfung, Zahlungen, Registrierung und Übergabe — koordiniert an einer Stelle, auch aus der Ferne.
Vergütung und Auswahl. Beim Off-Plan-Kauf vergütet mich der Bauträger, beim Kauf im Bestand zahlen Käufer und Verkäufer marktüblich je 2 %. Bevor Sie etwas reservieren, kennen Sie Ihre Kosten. Wie das geregelt ist →
Typische Mandate
Unterschiedliche Ausgangslagen. Gleicher Anspruch an die Entscheidung.
Nicht jedes Mandat beginnt mit einem konkreten Objekt.
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Mandat 01
Erstes Investment in den VAE
Sie möchten erstmals Kapital in Dubai oder Abu Dhabi investieren und benötigen eine belastbare Strategie.
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Mandat 02
Portfolio-Diversifikation
Ein bestehendes Immobilien- oder Wertpapierportfolio soll um ein UAE-Exposure ergänzt werden.
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Mandat 03
Konkretes Projekt prüfen
Sie haben bereits ein Projekt, einen Developer oder ein Angebot vorliegen und möchten es unabhängig einordnen.
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Mandat 04
Income / Ready Property
Der Fokus liegt auf laufendem Cashflow und Vermietbarkeit statt auf reiner Off-Plan-Wertsteigerung.
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Mandat 05
Bestehendes UAE-Portfolio optimieren
Vorhandene Assets sollen überprüft werden: halten, verkaufen, refinanzieren, neu vermieten oder gezielt ergänzen.
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Mandat 06
Eigennutzung mit Investmentblick
Sie wollen selbst einziehen, ohne Wiederverkaufswert, laufende Kosten und Vermietbarkeit aus dem Blick zu verlieren.
Belege
Mein persönlicher Track Record.
Nachprüfbares statt Behauptungen: Die folgenden Abschlüsse habe ich persönlich als Immobilienmakler getätigt. Jeder einzelne steht in der Liste.
206 Stand der Liste: 23. August 2026
| Objekt | Lage | Art | Einheit | Preis |
|---|---|---|---|---|
| Serenia DistrictOff-Plan | Jumeirah Islands · Dubai | Apartment | 2 Zi. · 3 Bad | AED 3,68 Mio. |
| Creek HavenOff-Plan | Dubai Creek Harbour · Dubai | Apartment | 1 Zi. · 2 Bad | AED 1,95 Mio. |
| Ghaf Woods - DistriktOff-Plan | Wadi Al Safa 4 · Dubai | Apartment | 1 Zi. · 2 Bad | AED 1,59 Mio. |
| CoveOff-Plan | Jumeirah Village Circle · Dubai | Apartment | 2 Zi. · 3 Bad | AED 1,49 Mio. |
| The YardsOff-Plan | Wadi Al Safa 4 · Dubai | Apartment | 1 Zi. · 2 Bad | AED 1,31 Mio. |
Research
Marktdaten sind nur dann wertvoll, wenn sie zu einer Entscheidung führen.
Transaktionen, Preise, Mieten, Renditen und Supply werden regelmäßig ausgewertet. Entscheidend ist nicht die einzelne Kennzahl, sondern was sie für Einstieg, Haltedauer und Exit bedeutet.
Research-Produkt
Dubai & Abu Dhabi Residential Investment Monitor
Preise, Transaktionen, Mieten, Bruttorenditen und Neubau-Pipeline — je Quelle mit Datenstand, regelmäßig nachgeführt.
Datenstand: DLD abgerufen 16.09.2026 (Preisindex bis Q4 2025, Kauffälle bis Q1 2026) · Kaufpreise Bayut 29.08.2026 · ADREC H1 2026
Quelle: Dubai Land Department über data.dubai, abgerufen 16.09.2026. Der Index beschreibt den Gesamtmarkt, nominal und nicht je Lage.
Werte als Tabelle
| Quartal | Index |
|---|---|
| Q1 2020 | 98,30 |
| Q2 2020 | 97,34 |
| Q3 2020 | 93,65 |
| Q4 2020 | 94,71 |
| Q1 2021 | 96,38 |
| Q2 2021 | 98,32 |
| Q3 2021 | 106,88 |
| Q4 2021 | 109,68 |
| Q1 2022 | 111,94 |
| Q2 2022 | 114,58 |
| Q3 2022 | 119,17 |
| Q4 2022 | 123,14 |
| Q1 2023 | 128,00 |
| Q2 2023 | 131,34 |
| Q3 2023 | 135,42 |
| Q4 2023 | 135,59 |
| Q1 2024 | 141,76 |
| Q2 2024 | 145,91 |
| Q3 2024 | 150,66 |
| Q4 2024 | 153,66 |
| Q1 2025 | 158,77 |
| Q2 2025 | 162,00 |
| Q3 2025 | 161,96 |
| Q4 2025 | 167,32 |
Market Snapshot
- Preisindex Wohnen, Dubai
- 167,3
- Kauffälle, Dubai
- 47.987
- Bruttorendite, sechs Dubai-Lagen
- 3,9–6,9 %
- Wohnungspreise Saadiyat · Yas
- +31,3 % · +31,6 %
Die Zahlen beschreiben den Markt, nicht das einzelne Objekt. Ob eine Einheit trägt, zeigt erst die Prüfung von Preis, Lage, Entwickler und Ausstieg.
Quellen: DLD über data.dubai · Bayut · ADREC · eigene Auswertung
Methodik, Stichprobengröße und Datenstand werden bei jeder Analyse offengelegt. Methodik ansehen
Lagen
Nicht jede gute Lage ist ein gutes Investment.
Preisniveau, Mietnachfrage, Supply, Liquidität und Exit unterscheiden sich deutlich zwischen den einzelnen Mikromärkten. Entscheidend ist, welche Lage zum jeweiligen Investmentziel passt.
Dubai
Dubai Marina
Gehoben · Etabliert
Etablierter Mietmarkt mit hoher Liquidität, aber der Wert entscheidet sich am einzelnen Gebäude, nicht an der Lage.
- Kaufpreis je m², Median
- AED 23.666
- Bruttorendite
- 4,8 %
- Im Bau
- 5.122 Einheiten
Abu Dhabi
Yas Island
Mittleres Segment · Im Aufbau
Fertig geplante Freizeitinsel im mittleren Preisniveau, mit Bruttorenditen zwischen 5,0 und 6,1 % je Projekt.
- Kaufpreis je m², Ø Wohnungen
- AED 25.000
- Bruttorendite je Projekt
- 5,0–6,1 %
- Objekttypen
- Apartment, Townhouse, Villa
Kaufpreise: Bayut-Stichprobe 29.08.2026 · Mieten: DLD (Ejari) · Neubau: DLD-Register 15.06.2026 · Quelle: ADREC H1 2026 · Fotos: Downtown Dubai: Tim Reckmann (CC BY-SA 3.0)
Investment Cases
Ausgewählte Projekte. Begründete Investmentthesen.
Ein Projekt kommt nur auf die Liste, wenn Einstiegspreis im Vergleich zu tatsächlichen Transaktionen, Lage, Bauträger, laufende Kosten und Wiederverkäuflichkeit zusammen einen belastbaren Case ergeben.
Al Warsan · Dubai · AYAT Development
Ayami Residence
Setzt auf den niedrigen Quadratmeterpreis (rund 13.700 AED) und einen Arbeitsraum-Grundriss, der mit Zweizimmerwohnungen konkurriert. Hängt davon ab, ob Al Warsan mit der Blue Line als Mietlage an Nachfrage gewinnt.
Warum auf der Liste
- Einstieg bei rund 13.700 AED je m², unter allen sechs ausgewerteten Dubai-Lagen.
- Fast alle Einheiten mit Arbeitsraum, damit am Mietmarkt Konkurrenz für Zweizimmerwohnungen.
- Einstieg
- ab868.434 AED
- Zahlungsplan
- 30/70
- Übergabe
- Q4 2028
Worauf Sie achten sollten
Kein Strand in der Nähe, und die Station der Blue Line ist noch im Bau. Der Case hängt an dieser Anbindung.
Yas Island · Abu Dhabi · Aldar Properties
Yas Park Place
Setzt auf eine fertige Lage und einen Zahlungsplan, der die Hälfte erst nach der Übergabe verlangt. Hängt davon ab, wie sich 780 Einheiten beim Erstbezug gleichzeitig vermieten.
Warum auf der Liste
- 50/50-Zahlungsplan bei 5 % Anzahlung: Die Hälfte wird erst nach der Übergabe fällig.
- Die Lage ist gebaut: Freizeitparks, Yas Mall, knapp 20 Minuten zum Flughafen.
- Einstieg
- ab1.390.000 AED
- Zahlungsplan
- 50/50
- Übergabe
- Q1 2030
Worauf Sie achten sollten
Bis zur Übergabe im ersten Quartal 2030 entsteht kein laufender Mietertrag. Zusätzlich kommen 780 Einheiten in dasselbe Projektumfeld; die Vermietungsphase nach Handover ist deshalb besonders relevant.
Saadiyat Island · Abu Dhabi · Aldar Properties
Mamsha Gardens Residences
Setzt auf möblierte Wohnungen mit Hotelservice und erlaubter Kurzzeitvermietung im Kulturdistrikt. Hängt davon ab, wie gut 90 Einheiten in der Ferienvermietung ausgelastet sind.
Warum auf der Liste
- Möbliert, mit Hotelservice und erlaubter Kurzzeitvermietung.
- Nur 90 Einheiten im Kulturdistrikt neben dem Louvre Abu Dhabi.
- Einstieg
- ab3.900.000 AED
- Zahlungsplan
- 65/35
- Übergabe
- Q1 2029
Worauf Sie achten sollten
Der 65/35-Zahlungsplan bindet vor der Übergabe vergleichsweise viel Kapital. Der Investment Case sollte daher ausdrücklich prüfen, ob die Vorteile von Möblierung, Service und Kurzzeitvermietung diesen Kapitaleinsatz rechtfertigen.
Christian Pass
Investmententscheidungen bleiben persönlich.
Jede Empfehlung ist begründet und bleibt einer Person zugeordnet, von der ersten Einordnung bis zur Übergabe.
Hintergrund
Mein Weg begann bei der Polizei und führte danach in die Selbstständigkeit. Beides prägt, wie ich heute arbeite: strukturiert prüfen, wirtschaftlich abwägen, die Entscheidung verantworten. Seit 2022 bin ich in Dubai in der Immobilienbranche tätig, zuerst in der Vermietung, dann im Verkauf.
Arbeitsprinzipien
-
Gegenargumente gehören dazu
Zu jeder Empfehlung gehört die Frage, warum sie nicht passen könnte, auch bei Projekten, die ich selbst anbiete.
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Daten vor Broschüre
Vergleichstransaktionen, amtliche Indizes und die Geschichte des Bauträgers wiegen mehr als ein Prospekt.
Case Study
Eine gute Entscheidung kann auch bedeuten, ein Projekt nicht zu kaufen.
Ausgangslage
Zwei Käufer mit fast identischem Ziel: eine Wohnung in Jumeirah Village Circle, noch im Bau, fertig in 12 bis 18 Monaten, Budget bis AED 1,5 Mio.
Geprüfte Optionen
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Option A
Früher Übergabetermin
Projekt seit rund drei Jahren am Markt, Rohbau bereits an einen weiteren Bauträger verkauft, kaum Baufortschritt.
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Option B
Renommierter Bauträger
Gebäude mit wenigen Geschossen, rund AED 1,2 Mio., Zahlungsplan 30/70, ein Jahr später fertig als gewünscht.
Entscheidungskriterien: Wer baut · Tatsächlicher Stand auf der Baustelle · Wie belastbar der Übergabetermin ist
Entscheidung
Option A nicht kaufen. Option B empfohlen.
Ein Bauträgerwechsel im Rohbau und drei Jahre Stillstand wogen schwerer als ein früher Übergabetermin, denn gerade dieser Termin war dort am wenigsten gesichert. Dafür wurde bei Option B ein Jahr Verzögerung gegenüber dem Wunsch in Kauf genommen.
Heutiger Stand (September 2026)
Die Empfehlung beruhte auf Bauträger und Baustellenstand, nicht auf einem vorhersehbaren Ergebnis.
Käufer A kaufte trotzdem ein solches Projekt, ohne Begleitung: Das Gebäude ist nicht fertig.
Käufer B: übergeben 2025, vermietet für AED 90.000 im Jahr, rund 7,5 % brutto vor Kosten.
Beide Käufer sind anonymisiert.
Netzwerk
Spezialisten dort, wo Spezialwissen notwendig ist.
Immobilieninvestments berühren häufig Steuer, Recht, Finanzierung, Visum, Vermietung und Übergabe.
Ich koordiniere die Schnittstellen rund um die Immobilientransaktion. Die fachliche Beratung bleibt bei den jeweiligen Spezialisten.
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Steuerberatung
Steuerfragen, auch wenn zwei Länder betroffen sind, klärt ein Steuerberater.
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Rechtsberatung, Testament und Nachfolge
Bei Vermögen in den VAE sollte die Nachlassplanung ausdrücklich geprüft werden; die rechtliche Behandlung kann sich vom Heimatland unterscheiden.
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Finanzierung und Bankkonto
Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank erheblich.
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Visum und Aufenthalt
Ein Aufenthaltstitel ist nicht automatisch gleichbedeutend mit steuerlicher Ansässigkeit.
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Vermietung und laufende Verwaltung
Vermietung und Verwaltung nach der Übergabe übernehmen Verwaltungspartner.
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Technische Abnahme vor der Übergabe
PropertyCheck prüft das Objekt unabhängig auf Mängel; der Bericht ist die Grundlage für die Nachbesserung durch den Bauträger.
Wissen & Due Diligence
Bessere Entscheidungen beginnen mit den richtigen Fragen.
Kaufprozess, Risiken, Kosten, Lagen, Bauträger und Vermietung lassen sich systematisch prüfen. Die Wissensbibliothek bündelt die Themen, die vor einer Investmententscheidung tatsächlich relevant werden.
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Dubai Off-Plan Immobilien 2026: Chance oder Risiko für Investoren?
Der Käufer erwirbt heute ein Asset, dessen Umgebung, Konkurrenz und Marktpreis erst Jahre später sichtbar werden. Was das für die Prüfung bedeutet — und wo der Schutz endet.
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Welcher Immobilienentwickler in Dubai ist der richtige? 12 Kriterien statt einer Top-10-Liste
Ein großer Markenname sagt wenig über Einstiegspreis, Service Charges oder Wiederverkaufswert. Zwölf Kriterien, die sich prüfen lassen — und die Frage, welcher Entwickler zu diesem konkreten Projekt passt.
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Warum 8 % Mietrendite in Dubai nicht automatisch besser sind als 5 %
Zwischen beworbener Bruttorendite und dem, was beim Eigentümer ankommt, liegen Service Charges, Leerstand und Verwaltung. Und selbst danach ist die Rechnung nicht fertig.
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Der Zahlungsplan — Hebel und Fessel zugleich
Gestreckte Raten senken den Kapitaleinsatz zu Beginn. Sie binden aber auch: Wer aussteigen will, steht dem Plan gegenüber, nicht dem Markt.
Kontakt
Ihr Vorhaben einordnen.
Im ersten Gespräch geht es um Ihr Vorhaben. Erst danach wird über konkrete Immobilien gesprochen.
Vorhaben besprechen
30 Minuten, per Telefon, ohne Kosten. Keine Projektpräsentation im Erstgespräch.
Im ersten Gespräch klären wir
- Investmentziel
- Kapitalrahmen
- Zeithorizont
- Cashflow-Anforderung und Ausstieg
- Dubai, Abu Dhabi oder zunächst kein Investment
- Off-Plan, Bestand oder noch offen
- Kurze Frage per WhatsApp Für kurze Rückfragen. Ausführliche Vorhaben besprechen wir besser im Termin.
An Werktagen antworte ich innerhalb von 24 Stunden. Anfragen werden vertraulich behandelt, auf Wunsch auch unter Verschwiegenheitsvereinbarung.
Persönliches Gespräch mit Christian Pass.
Vorhaben schriftlich senden
Vielen Dank, Ihre Nachricht ist angekommen. Ich melde mich an Werktagen innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen.
Persönliches Gespräch mit Christian Pass.