Ein Projekt in JVC, zwei Käufer, zwei Entscheidungen
Dieselbe Ausgangslage, zwei Entscheidungen, und was drei Jahre später daraus geworden ist.
- Ziel: Wohnung im Bau, fertig in 12 bis 18 Monaten
- Budget: bis AED 1,5 Mio.
- Kauf: innerhalb von zwei bis drei Monaten
- Lage: Jumeirah Village Circle (JVC)
- Stand: September 2026
Die Ausgangslage
Zwei Käufer kamen mit fast identischen Vorstellungen: eine Wohnung in JVC, noch im Bau, aber in zwölf bis achtzehn Monaten fertig. Das Budget lag bei bis zu AED 1,5 Mio., gekauft werden sollte in den nächsten zwei bis drei Monaten. Beide hatten Projekte im Blick, deren Fertigstellung nah schien.
Was geprüft wurde
Vor einer Empfehlung stand nicht der Grundriss, sondern zwei Fragen: Wer baut, und wie steht es tatsächlich um das Projekt? Bei einem Projekt dieser Art war das Bild eindeutig. Der Rohbau war bereits von einem Bauträger an den nächsten verkauft worden, das Projekt existierte seit rund drei Jahren, und auf der Baustelle ging kaum etwas voran. Ein Übergabetermin in zwölf bis achtzehn Monaten war damit eine Behauptung, keine Planung.
Die Empfehlung
Nicht kaufen. Ein Bauträgerwechsel im Rohbau und drei Jahre Stillstand sind kein Risiko, das ein früher Übergabetermin aufwiegt. Denn gerade dieser Termin ist dort am wenigsten gesichert.
Käufer A
Er entschied sich trotzdem für ein solches Projekt und kaufte es ohne meine Begleitung. Stand September 2026, rund drei Jahre später: Das Gebäude ist nicht fertig.
Käufer B
Er folgte der Empfehlung und kaufte ein anderes Off-Plan-Projekt in JVC: ein Gebäude mit wenigen Geschossen von einem renommierten Bauträger, Kaufpreis rund AED 1,2 Mio., Zahlungsplan 30/70. Dafür nahm er in Kauf, dass die Wohnung ein Jahr später fertig wurde als gewünscht. Übergeben wurde sie 2025, seitdem ist sie für AED 90.000 im Jahr vermietet, brutto rund 7,5 % auf den Kaufpreis.
Was sich bestätigt hat
Ein Übergabetermin ist nur so viel wert wie der Bauträger, der ihn einhalten muss. Ein Jahr später fertig, bei einem Bauträger, der liefert, war die bessere Wahl als ein früherer Termin bei einem Projekt, das schon den Eigentümer gewechselt hatte.
Zur Einordnung der Zahl
Die 7,5 % sind die Bruttorendite dieser einen Wohnung, vor Service Charges, Verwaltung und möglichem Leerstand. Auf der Marktseite stehen für JVC insgesamt 6,9 % brutto. Das ist ein Wert über viele Wohnungen und kein Vergleich im engeren Sinn.
Für wen dieser Fall relevant ist
Für jeden, der ein Off-Plan-Projekt vor allem nach dem Übergabetermin auswählt.
Beide Käufer sind anonymisiert. Namen, Herkunft und Projektnamen werden nicht genannt.
Weiter prüfen
Wenn Sie das auf ein konkretes Vorhaben anwenden wollen, ordne ich es gern ein, oder Sie gehen die zwölf Punkte vor einem Kauf selbst durch.
