Der Zahlungsplan — Hebel und Fessel zugleich
Gestreckte Raten senken den Kapitaleinsatz zu Beginn. Sie binden aber auch: Wer aussteigen will, steht dem Plan gegenüber, nicht dem Markt.
Kein Merkmal eines Projektkaufs wird so oft als Vorteil verkauft und so selten zu Ende gedacht wie der Zahlungsplan. Er ist beides — und welches von beidem überwiegt, entscheidet sich nicht beim Kauf, sondern zwei Jahre später.
Was er leistet
Statt des vollen Kaufpreises binden Sie zu Beginn nur einen Teil. Der Rest verteilt sich über die Bauzeit, häufig gekoppelt an Baufortschritt, teils mit einem größeren Anteil bei Übergabe. Das setzt Kapital frei, das anderswo arbeiten kann — der eigentliche Grund, warum Projektkäufe für Anleger interessant sind.
Das lässt sich rechnen: Der Ertrag bemisst sich am tatsächlich gebundenen Kapital, nicht am Kaufpreis. Wer nur diese Zahl vergleicht, vergleicht Bestand und Off-Plan allerdings schief — beim Bestand fließt ab dem ersten Monat Miete, hier nicht.
Wo er bindet
Drei Punkte, die in der Begeisterung untergehen:
- Die Raten laufen weiter, auch wenn sich Ihre Lage ändert. Ein Zahlungsplan ist eine eingegangene Verpflichtung, kein Angebot, das man später annimmt oder nicht.
- Zahlungsverzug hat Folgen, die vertraglich geregelt sind — bis hin zum Verlust bereits geleisteter Beträge. Wie weit das reicht, steht im Vertrag und unterscheidet sich je Entwickler.
- Der Ausstieg vor Fertigstellung hängt am Zahlungsstand. Entwickler erlauben einen Weiterverkauf meist erst ab einem bestimmten Anteil. Diese Schwelle ist vertraglich, nicht gesetzlich — sie gehört geprüft, nicht angenommen.
Was daraus folgt
Rechnen Sie den Plan gegen Ihre eigene Liquidität, nicht gegen den Kaufpreis. Die Frage lautet nicht „kann ich mir das Objekt leisten”, sondern „kann ich jede einzelne Rate zum vorgesehenen Termin leisten, auch wenn dazwischen etwas passiert”.
Und lesen Sie die Verzugsklausel, bevor Sie den Prospekt lesen. Sie ist der Teil des Plans, der Sie am teuersten kommen kann.
Der Zahlungsplan ist einer von mehreren Prüfpunkten; alle im Zusammenhang stehen im Off-Plan-Leitfaden.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechts- oder Anlageberatung. Zahlungspläne, Verzugsfolgen und Weiterverkaufsschwellen sind vertraglich geregelt und unterscheiden sich je Entwickler und Projekt; sie gehören im Einzelfall geprüft.
Weiter prüfen
Wenn Sie das auf ein konkretes Vorhaben anwenden wollen, ordne ich es gern ein, oder Sie gehen die zwölf Punkte vor einem Kauf selbst durch.
